임대차 계약의 묵시적 갱신관련 분쟁 대처방법

 

1. 묵시적 갱신 등 임대차보호

 

1) 임대차 계약은 기본적으로 계약서에 명시된 기간 동안 유효하지만, 주택임대차보호법에는 주거생활 안정을 위해 여러 규정을 두고 있습니다.

 

2) 이중 계약기간이 지나고도 계속 임대차를 이어가는 경우가 있는데, 이를 묵시적인 갱신이라하고, 이에 대해 주택임대차보호법(이하 '법'이라 한다)에서는 보다 자세하게 규정하고 있습니다.

 

 

2. 묵시적 갱신 관련 규정

 

1) 법 6조1항은 임대인은 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지 등을 하도록 규정하고 있고, 아니면 동일 조건으로 다시 임대차 한 것으로 본다고 규정하고 있고, 임차인이 기간이 끝나기 2개월 전까지 미통지한 경우도 같다는 취지로 규정하고 있습니다.

 

2) 이 경우 법 6조2항은 1항의 경우 기간을 2년으로 본다고 규정하고 있고, 법 6조의2 1항은 위 6조1항에 따라 갱신된경우 2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통보할수 있다고 규정하고 있습니다.

 

3) 즉 묵시적 갱신의 경우 임차인의 계약해지 등에 있어 차이를 가집니다.

 

4) 묵시적 갱신은 임차인의 주거 안정성을 보호하기 위한 측면이 큰데, 갱신된 상황에서 일방이 계약을 해지하려는 경우 등에 분쟁이 발생할 여지가 매우 큽니다.

 

 

3. 묵시적 갱신과 분쟁발생 가능성

 

1) 예를들면 임대차 계약 만료일이 다가오는데도 임대인과 임차인 모두 명확한 의사표시 없이 있는 경우, 임차인은 거주하면서 월차임을 내고, 임대인은 이를 별말없이 수령한다면, 기본적으로 묵시적 갱신된 것이라 봄이 상당하다 생각됩니다.

2) 그런데 이 경우 법 6조의2 에 따르면 임차인은 계약해지를 쉽게 할수있어, 임대인의 입장에서는 불합리하다 생각할 수도 있습니다. 이경우 계약효력의 존속기간 등의 문제로 분쟁이 발생할 수 있습니다.

 

 

4. 실사례와 중요포인트

 

1) 관련하여 한 판례에서는 A 는 임대인으로서 묵시적 갱신된 계약기간이 이미 종료되었다고 주장하고,  B는 임대료를 증액하기로한 시점부터 임대차기간이 갱신되었다고 주장하였는데, 법원은 묵시적 갱신시점은 처음 계약에서 정한 임대차기간이 만료되고도 계속 임대차를 이어간 시점이고, 임대료 증액과 갱신이 필히 같이 이루어진다고 볼수없다고 본 사례도 있습니다.

 

2) 이 사안에서 주목할만한 포인트는, 임대차계약의 묵시적 갱신은 기본적으로 기존 계약의 만료이후 임대차를 계속 이어가는 시점이라고 볼 여지가 큰 점, 임대로 증액 등의 사유로 임대차기간을 늘리는 경우 이를 새로운 계약서로 분명히 남길 필요가 있다는 점 입니다. 따라서 묵시적 갱신 기간 중이라 하더라도 양 당사자간에 임대료 변경 이나 계약기간과 관련하여 새로 약정을 할 경우 협의된 내용을 계약서로 확실히 남기는 것이 바람직 하다 사료됩니다.

 

 

5. 분쟁대처방법 및 예방

1) 분쟁발생시 사안에 따라 계약효력 존속기간 등에 차이가 있을 수 있기에 변호사의 법률자문 및 상담을 받아보시기 바랍니다. 아래 조정위원회를 거치는 것도 하나의 방법이 되겠지만 다툼의 여지가 클 경우 소송이 필요할수도 있습니다.

2) 법14조에서는 주택임대차 분쟁조정위원회를 규정하고 있는데, 이런 위원회를 활용해 보는 것도 신속한 분쟁의 종결 측면에서 검토해보면 좋을 듯 합니다.

3) 이런 분쟁을 예방하기 위해서는 갱신과 관련한 의사표시나 협의내용을 명확히 하고 서면 혹은 문자 등으로 분명히 남겨두는 것이 도움이 될것이라 생각합니다.

 

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