부동산계약서 작성시 반드시 확인 필요사항 부동산은 일상 생필품을 거래하는 것과 달리 금액도 크고, 중요성도 매우 큽니다. 부동산은 매매, 전세, 임대차계약 등 다양한 형태로 계약이 가능하기 대문에 계약서 작성을 명확히 해두지 않으면 분쟁이 발생할 여지가 커집니다. 이에 계약서 작성시 핵심적인 내용을 정확히 명시하고. 법률적 다툼이 없도록 협의된 내용을 최대한 명확히 정리해 두는 것이 중요합니다. 아래에서는 부동산계약서 작성시 반드시 고려해야할 중요사항을 체크해보겠습니다.
2. 계약 당사자가 누구인지, 부동산 관련 권리관계는 어찌되는지 확인
부동산계약체결에 있어서 상대방이 실제 부동산의 소유권자인지를 확인하는 것은 기본입니다. 기본적으로 등기부등본을 열람하여 소유권자임을 확인할 필요가 있습니다. 나아가 서로 계약당사자간에 소개를 하는 경우, 신뢰를 위해서라도 상대방이 어떤일을 하는지, 매매 등의 경위가 어찌되는지 자연스레 대화를 주고받으면서 알아보는 것도 중요한 부분입니다. 가령 임대차계약의 경우 보증금의 액수가 크다면 상대방이 계약 만료시 원활하게 보증금을 돌려줄 만한 상황에 있는지 등에 대해 가늠해 보는 것도, 향후 보증금 회수를 보다 편하게 하기 위해 알아두면 좋은 부분이라 할 것입니다. 그리고 권리관계에 대해 등기부상 드러나 있는 것은 기본적으로 반드시 알아둘 필요가 있는데. 일반적으로 대출관련 근저당이 얼마나 잡혀있는지, 그리고 가압류 혹은 가처분이 걸려있는지 등은 꼭 확인해 볼 필요가 있습니다. 또한 등기부상 드러나기 힘든 유치권 주장 등에 대해서도 현장을 방문하는 등으로 확인해 보는 것이 불필요한 분쟁을 줄이는 방법이 될 것입니다. 만일 소유권자가 한명이 아닌 둘이상의 공유지분권자라면, 한명이 대표로 계약을 한다고 하여도, 모두와 계약을 체결하는 것인지 당사자에 확인해 볼 필요가 있으며, 근저당이나 가압류 혹은 가처분이 있다면 이에 대해서 상세히 알아보아야 합니다. 만일 이런 부분이 어렵다면 법률상담이나 법률자문 등을 통해 한번 면밀히 알아보시기 바랍니다.
3. 계약내용 중요부분 명시적 기재 및 특약사항 기재
부동산계약서는 계약 내용에 대해 구체적이고 명확하게 기재해야 합니다. 특히 중요부분이라 할 수 있는, 부동산의 소재(주소)등 특정, 금액과 지급시기(계약금,중도금,잔금), 등기시점, 구체적인 계약해제사유 등에 대해서는 분명히 기재할 필요가 있습니다. 만일 내용에 있어 애매하게 작성되거나 중요부분을 누락한다던지 하게되면, 이로인하여 계약이 제대로 이행되지 않고 소송 등 분쟁으로 번질수 있습니다. 그리고 계약 이행에 있어 다소 다툼이 있어 보이는 문제 등에 대해서는 특약사항에 분명히 기재하여 이를 명확히 하는 것이 좋습니다. 가령 어떤 하자나 시설의 불편 등에 대해서는 언제까지 임대인 측에서 완료하기로 하는 등의 내용을 미리 분명히 해두면 예상되는 분쟁을 미리 깔끔하게 정리할 수 있습니다. 이렇게 미리 챙겨야 할 부분에 대해서는 구체적으로 케이스마다 다소 차이가 있을수 있으니 전문적 경험이 풍부한 사람의 자문이나 상담을 받아보시기 바랍니다.
4. 계약서의 법적효력과 해제, 해지 관련 내용 확인
계약을 체결하게 되면 양당사자는 계약서대로 이행할 의무가 생기기 때문에, 내용에 대해 충분히 확인하고 계약체결을 할 필요가 있습니다. 만일 이행이 늦어지거나, 불완전한 이행 등이 문제될 경우, 계약책임을 질 수 있습니다. 특히 양당사자간에 어떤경우 중도해제 혹은 해지하기로 약정하는 경우, 해당되는 경우를 분명히 명시할 필요가 있으며, 이후 원상회복 등 정리하는 문제를 어떻게 할것인지 까지 정확히 기재하면 보다 좋을 것입니다. 부동산계약은 한번 체결하면 이를 번복하기 쉽지가 않고, 임대차 등도 통상 장기간 이루어지기 때문에 여러 사정이 발생할 수 있습니다. 가령 임대차계약의 경우 계약기간 중간에 해지하는 등의 사정이 발생할 수 있는 등 여러 변수가 많이 개입하게 됩니다. 따라서, 어느정도 예측되는 경우라면 이에 대해서도 사전에 미리 분명히 정해두는 것이 바람직합니다.
5. 서명날인 및 계약서 보관
계약은 당연히 당사자들이 모두 서명 및 날인 등으로 확인하는 과정을 거칩니다. 만일 날인 등이 없다면 일방당사자가 이 계약에 동의해서 계약을 체결했다는 것을 입증하기가 어렵게 됩니다. 따라서 이러한 부분을 분명히 확인해 볼 필요가 있습니다. 또한 분쟁에 있어 계약서는 매우 중요한 기준이 될 수 있으므로 원본과 사본을 잘 보관해둘 필요가 있습니다. 그리고 분실에 대비하여 스캔하여 두는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다. 중요한 문서의 경우 공증사무실에서 인증을 받아 두는 것도 좋은 방법이 될 수 있으니, 중요한 계약체결에 있어서는 공증의 비용이나 절차를 확인해 보시고 알아보시기 바랍니다.
6. 마치며
부동산계약서는 일반 계약과 달리 그 규모나 액수, 장기성 등 특수성을 가지고 있어, 거래 당사자간 중요한 계악에 해당합니다. 따라서 등기부등본 등 권리관계를 잘 확인하고, 현장에 방문하여 서류에서 확인할 수 없는 현황 등을 직접 확인해 볼 필요가 있으며, 계약내용과 특약을 면밀히 검토하여 기재하는 등 준비를 철저히 할 필요가 있습니다. 또한 중요한 계약에 있어서는 리스크를 최대한 줄이기 위해, 계약서와 관련한 법률자문이나 검토를 받을 필요도 있고, 계약서 작성 과정에서 공증사무소를 이용하는 등 여러 안전한 거래를 위한 방안을 모색할 필요도 있습니다. 케이스마다 세부적인 내용에서 차이가 있을수 있으니 안전한 거래를 위해 법률상담이나 자문도 받아보시기 바랍니다.
