전세사기예방하기(필수체크사항)

1.들어가며

전세사기 문제가 많이 발생하였고, 많은 피해가 있어 전세계약에 있어 다수가 불안감을 느끼고 있습니다. 전세사기는 실질적으로 보증금을 돌려받지 못하는 등 주거안정에 심각한 피해를 초래할 수 있습니다. 이런 리스크를 예방하기 위해서는 계약 전부터 철저한 확인이 필요합니다.
아래에서는 전세 사기를 예방하는 필수적인 방법을 단계별로 정리해 보겠습니다.

2. 등기사항전부증명서 확인 – 소유권자, 권리관계확인

계약을 체결하기 전에 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본 확인입니다. 등기부등본은 해당 부동산의 소유권 및 권리 관계를 확인할 수 있기때문에, 계약 전 반드시 열람해야 합니다.

1)소유자 정보 확인

계약 상대방이 실제 소유자인지 등기부등본에서 확인해야 합니다.
만약 등기부등본에 기재된 소유자와 계약자가 다르다면, 필히 소유권자의 의사를 확인해보는게 좋습니다.

2)근저당권 및 가압류 등 확인

대상 부동산에 근저당, 가압류, 가처분 등이 설정되어있는지 살펴봐야 합니다.
전세 보증금을 안전하게 보호받으려면 근저당 설정이 없는 주택을 선택하는 것이 가장 좋습니다. 만약 근저당이 있다면, 실제 채무가 얼마나 잔존하는지 등을 확인할 필요가 있습니다.

3)현장확인

이중계약이나 드러나지 않은 유치권등 문제가 있을수 있으므로 현장을 필히 확인해볼 필요가 있습니다.

4)등기부등본은 인터넷 등기소에서 간편하게 열람할 수 있으며, 계약 직전에도 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다. 갑자기 변동사항이 발생할수도 있기 때문입니다.

5)대상부동산에 따라 개별적 상황이 다를 수 있으므로 구체적인 권리분석이나 리스크관리에 대해서는 법률상담 및 자문을 받아보기 바랍니다.

3. 확정일자와 전세권 설정 – 보증금을 보호하는 조치들을 최대한 해두자

계약을 체결한 후에도 보증금을 안전하게 지키기 위해서는 전입신고, 확정일자 혹은 전세권 설정 등을 고려해야 합니다.

1) 전입신고 및 확정일자

임대차계약에 있어 전입신고나 확정일자는 법적으로 중요한 의미를 가지는 부분입니다.
대항력이나 우선변제 등 관련해서는 임대차보호법 등에 규정하고 있으므로 이에 대해 확인해 보기 바랍니다(항상 필요시점에 최신법령 등을 확인해 볼 필요가 있습니다).

전입신고 확정일자 관련해서는 계약체결후 주민센터에 문의하여 계약서등 필요서류, 절차를 확인해보기 바랍니다.

2)전세권 설정 등기

일반적으로 전세는 임대차계약과 혼용되어 불리기도 하는데 전세권은 물권으로 등기부 기재나 구체적 효력 등이 다릅니다.
부동산 소유권자는 전세권 설정에 부담을 느끼는 부분도 있지만, 리스크관리차원에서 필요성을 느낀다면 검토해 볼 만한 부분입니다.

4. 안전한 전세 매물 찾기 – 사기 피해를 피해보자

전세 사기를 예방하려면 신뢰할 수 있는 매물을 찾는 것이 매우 중요합니다.
아래 사항을 주의하면 보다 안전하게 계약을 체결할 수 있습니다.

1)전세보증보험 가입 가능 여부

전세보증보험은 보증금 반환 관련 리스크를 관리하기위한 제도로, 가입이 가능한 주택인지 확인하는 것이 중요합니다.
만일 가입이 불가능한 부동산이라면, 문제의 여지가 큰  매물일 수 있으므로 주의할 필요가 있습니다.

2)빌라, 갭투자 매물

최근 빌라 및 갭투자 형태 부동산에서 분쟁이 많이 발생하고 있습니다. 실제 시세보다 보증금이 높은 매물은 조심할 필요가 있습니다.

3)전세대출 이용 시, 은행을 통한 검토

은행대출을 이용할 경우, 은행에서 해당 물건의 리스크를 분석해 주는 경우가 많습니다. 따라서 금융기관의 의견도 참고용으로 확인해 보기 바랍니다.

4)공인중개사 자격 확인 등

공인중개사무소를 통해 계약하는 경우에도 등록여부나 중개사 본인인지 등을 확인해보고, 만일의 경우를 대비해 보험가입 여부도 확인해보기 바랍니다.

위 언급한 것들을 중점으로 사전에 체크를 하면, 전세사기 피해를 줄이는데 많은 도움이 될 수 있습니다.

5. 계약서 작성 시 주의 사항 – 법적 보호를 강화하는 방법

계약서 작성시에서 주의해야 할 점이 많습니다.  계약서 작성을 소홀히 하다 분쟁이 발생할수 있으므로, 계약 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

1)계약서 중요사항 확인 및 명확히 기재

당사자 특정 , 보증금 금액, 지급시기, 기간, 계약 해지 조건, 보증금 반환 조건 등을 구체적으로 명확히 할 필요가 있습니다

2)특약 사항 명시

계약서에 이행과 관련된 예측되는 상황에 대한 협의내용을 특약 형태로 기재해두면 보다 분쟁예방에 도움이 됩니다.

3)보증금 등 송금시 주의

계약금 및 보증금 등 계약이행 관련 금원지급은   당사자 명의 계좌로 바로 입금하는것이 바람직합니다. 만일 3자의 통장등에 지급을 원하거나 할경우는 매우 조심할 필요가 있습니다.

4)금원 지급 전, 다시한 번 등기부등본 확인

계약 체결 후, 소유권 변동이나 추가 근저당 설정 등 변동사항이 있을수 있으니 금원지급전 변동여부도 한번 확인해보시기 바랍니다.

위 언급한대로 계약서를 면밀히 검토하고 필요한 조치를 취하면, 사기 피해를 크게 줄일 수 있습니다.

6. 마치며

전세사기는  금전적 손실은 물론, 생활의 기본인 주거의 안정성을 위협하는 매우 심각한 문제입니다. 한번 지급된 돈은 회수가 어렵기 때문에, 사전에 철저한 검토와 확인을 통해 그 위험성을 관리할 필요가 있습니다.

등기부등본 확인, 전입신고, 확정일자, 전세권 설정, 보험, 철저한 계약서 검토 등은 기본입니다. 만일, 계약을 체결할 때 조금이라도 의심이 드는 부분이 있다면, 법률상담 및 자문을 통해 전문가의 조언을 구하기 바랍니다.

주거문제는 정말 중요한 문제이기에, 안전한 계약을 위해 위 언급한 내용 등을 잘 참고하시기 바랍니다.