권리금 보호와 상가건물 임대차보호법

1. 권리금에 대한 보호

1) 상가를 임차해 운영하는 자영업자에게 권리금은 위치, 상권 등 유ㆍ무형의 가치를 반영한 것이라 하겠지만, 과거에는 법적 보호를 받기 어려운 영역이었습니다.

2) 하지만 상가건물임대차보호법(이하 '상가임대차법'이라 합니다) 개정으로 권리금 보호에 대한 내용이 생겼고, 동법에서 임차인의 권리금 회수와 관련한 것 들을 규정하고 있습니다.

3) 동법에서 권리금을 어디까지 보호하는지에 대해서는 한번 살펴볼 필요가 있습니다.

 

2. 권리금 회수 기회 보장, 어떻게 규정하고 있나

1) 상가임대차법 10조의4에 따르면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 몇달전부터(법령의 변경을 감안하여 최근 법령을 찾아보시기 바람) 정당한 사유없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 거절하는 행위 등을 하여, 임차인이 신규임차인으로 부터 권리금 지급받는 것을 방해해서는 안된다고 명시하고 있습니다.

2) 동법 10조의4 1항 각호에서는 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금 요구하거나 수수하는 행위, 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 하여 임대인이 권리금 지급받는 것을 방해하는 행위 역시 금지하고 있습니다. 

 

3) 단 동법 10조1항 각호에 해당사유가 있는 경우는 그러하지 아니하다고 규정하여, 예외를 두고 있는데, 10조1항 각호는 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우 등을 규정하고 있어, 이러한 경우까지 권리금 보호 규정을 적용하는 것은 불합리하다는 취지로 보여집니다.

 

 

3. 임대인의 거절이 정당한 경우

1) 모든 상황에서 임대인의 거절이 부당하다고 볼 수는 없는데, 상가임대차법 10조의4 2항에서는 정당한 사유가 있는 것으로 보는 경우로, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임 지급 자력이 없는 경우, 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있는 경우 등을 규정하여 문제의 여지가 있는 임차인과의 계약을 임대인이 거절할 수 있도록 해둔 것으로 보입니다.

2) 또한 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 권리금 지급한 경우도 정당한 경우 규정하고 있는데, 이는 임대인의 계약상대방 선택의 자유를 존중한 취지로 보여집니다.

 

 

 

4. 실사례 및 주요포인트

1) 상가임대차법 10조의4 3항은 임대인이 1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생시킨 경우 손해배상책임이 있다고 규정하고 있습니다.

2) 관련하여 한 판례에서는, 임차인A가 임대인B에게 임대차계약해지 통보 및 C에게 가게를 권리금 **원에 양도계약을 체결했으니 협조하여 달라고 했는데, B는 A가 주선한 C와 임대차계약을 체결하려는 의사를 보이지 않았고, 결국 A는 C와의 양도계약을 무효화 하게 되었고, B로 부터 보증금을 지급받고 B에게 가게 등 일체권리를 양도한 사안에서, 법원은 B가 정당한 사유 없이 A가 주선한 C와의 계약을 거절하여 권리금 회수기회 보호의무를 위반했기에 A가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 한 사례가 있습니다.

3) 위 사안에서 주요한 포인트는, 임차인의 권리금에 대한 손해에 임대인 측에 배상책임을 물을 여지가 충분히 있기에 이러한 부분을 잘 검토하여 주장할 필요가 있다는 점과, 위 사례에서 손해배상의 범위를 정함에 있어서 당사자간 관계나 매출의 추세 등을 고려하여 손해액을 어느정도 제한하고 있기에 만일 권리금 관련 손해에 대한 분쟁이 있을 경우 이러한 부분도 고려하여 협의를 할 필요가 있다는 점입니다. 따라서 권리금 관련 분쟁이 발생할 경우 쉽게 포기하지 말고 신중한 검토와 권리주장, 나아가 조정에 있어서는 다소 유연할 필요가 있음을 기억해 두는 것이 좋을 듯 합니다.

 

 

 

5. 권리금 보호, 준비의 중요성

1) 권리금을 보호받기 위해서는 임차인도 철저히 준비할 필요가 있습니다. 상가임대차법 및 관련 법령은 항상 변경될 수 있기 때문에, 본인의 상황에 적용되는 법령을 알아둘 필요가 있고, 이 과정에서 변호사의 법률자문 및 조언을 들어보는 것이 좋을 것입니다.

 

2) 그리고 구체적 계약체결에 있어 권리금 부분을 명확히 하고, 임대인과 협의한 내용 등을 서면으로 작성해 둔다던지 하여 사전에 권리금 회수에 문제가 없도록 검토하고 이를 계약서 등에 명확히 반영하는 등의 노력을 하면 분쟁을 줄이는데 많은 도움이 될 것입니다.

출처 Pixabay